Le viager occupé constitue le schéma le plus classique des ventes en viager.

Le vendeur, aussi appelé crédirentier, occupe son bien jusqu'à sa libération anticipée ou son décès.

Le crédirentier dispose sur ce bien d'un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) lui permettant, à titre exclusif, l'occupation de celui-ci. Il peut, à tout moment, renoncer à l'exercice de son Droit d'usage et d'Habitation. Cette renonciation anticipée permet à l'Acquéreur, aussi appelé le débirentier, de prendre possession pleine et entière du bien immobilier. Cette renonciation anticipée génère, de manière générale, une augmentation de la rente viagère de 30% (augmentation prévue dans l'acte de vente).

Le débirentier est propriétaire du bien, propriété grevée du Droit d'Usage et d'Habitation (il possède la nue-propriété viagère du bien). Ce transfert de propriété est permis par le paiement du prix demandé par le vendeur, prix généralement réparti entre le paiement d'un bouquet au jour de l'acquisition du bien et d'une rente mensuelle jusqu'au décès du crédirentier (pour mieux comprendre le calcul du prix de vente d'un bien en viager occupé, vous pouvez lire notre exemple de calcul "bouquet/rente"). 

Le viager libre est un type de viager particulier car la notion de Droit d'Usage et d'Habitation, propre au viager, n'existe pas.

Le vendeur, aussi appelé crédirentier, n'occupe plus son logement au jour de la signature de l'acte de vente. Celui-ci cède la pleine propriété de son bien (qui n'est alors pas grevée du Droit d'Usage et d'Habitation au profit du vendeur) en échange du paiement du prix de vente du bien.

Dans le cas du viager libre, il n'y a pas de différence entre la valeur de la nue-propriété viagère et la valeur vénale du bien car le Droit d'Usage et d'Habitation n'existe pas (en effet, Valeur vénale = Valeur de la nue-propriété viagère + Valeur du Droit d'Usage et d'Habitation). 

• Valeur vénale = Valeur de la nue-propriété viagère
• Valeur de la nue-propriété viagère = bouquet + somme des rentes sur l'espérance de vie théorique (après correction avec le taux d'intérêt théorique appliqué, le vendeur jouant le rôle de la banque vis-à-vis de l'acquéreur)

Pour mieux comprendre ces concepts, vous pouvez lire notre lexique du viager.

La vente à terme, aussi appelée "crédit vendeur", peut concerner les viagers libre ou occupé.

La distinction s'opère sur la durée de versement de la rente viagère et la durée d'occupation du bien (si le viager est occupé): celles-ci sont fixées dès la signature de l'acte de vente. Dès lors, le montant réellement payé par l'acquéreur pour l'acquisition du bien immobilier est connu au jour de la signature de l'acte de vente ainsi que la date de son entrée en pleine propriété du bien.

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