Le barême Viager Daubry, référence chez les acteurs du viager, permet de calculer la valeur de la nue-propriété viagère.

La nue-propriété viagère est fonction de la valeur vénale du bien et de la situation personnelle du vendeur (âge, sexe, seul ou en couple).

A partir du calcul de la nue-propriété viagère, il est possible de déterminer le montant du bouquet et de la rente que l'acquéreur versera au vendeur suite à l'acquisition du bien.

Après avoir calculé le montant de la nue-propriété viagère, le vendeur est libre de choisir le montant du bouquet souhaité (au maximum, celui-ci sera de la valeur de la nue-propriété viagère).

Après avoir déterminé le montant du bouquet souhaité, il convient de fixer le montant de la rente: celui-ci est fonction du montant du bouquet souhaité et du taux de rente de la transaction (donné par le barême Viager-Daubry en fonction de l'âge du vendeur).

Viager Solution conseille ses clients sur la répartition optimale à choisir: celle-ci dépend de la situation de chacun (résidence principale, revenus annuels, âge du vendeur, volonté de donation, ...).

Mme Dupont est propriétaire d'un appartement à Paris d'une valeur vénale de 650 000€ (estimation de l'expert immobilier).

Mme Dupont est âgée de 70 ans, la valeur de la nue-propriété viagère représente donc, d'après le barême Viager-Daubry, 44,3% de la valeur vénale, soit: 44,3% X 650 000€ = 287 500€.

L'espérance de vie de Mme Dupont est estimée, toujours selon le barême Viager-Daubry, à 20,3 années et le taux de rente associé est de 5,84%.

Mme Dupont doit alors choisir le montant du bouquet souhaité (après recommandations de Viager Solution vis-à-vis de sa situation personnelle).

Exemple 1

Mme Dupont dispose déjà d'une pension de retraite élevée et considère dès lors plus intéressant de maximiser le bouquet perçu le jour de la vente (car celui-ci est totalement défiscalisé étant donné qu'il s'agit de sa résidence principale; par ailleurs, elle pourra anticiper sa succession par donation)

• Bouquet demandé: 287 500€
• Rente mensuelle demandée: 287 500€ - 287 500€ = 0€
• Prix total payé par l'acquéreur: 287 500€

Exemple 2

Mme Dupont ne dispose que d'une petite retraite et souhaite donc profiter d'une rente à vie (30% des revenus liés au versement de la rente viagère sont à déclarer compte tenu de l'âge de Mme Dupont). Par ailleurs, Mme Dupont aimerait recevoir la somme de 100 000€ au jour de la vente (cette somme est totalement défiscalisée car il s'agit de la résidence principale de Mme Dupont).

• Bouquet demandé: 100 000€
• Rente mensuelle demandée: (((287 500€ - 100 000€) X 5,84%) / 12) = 912,5€
• Prix total payé par l'acquéreur: 100 000€ + 12 X 912,5€ X 20,3 = 322 285€

Nous remarquons que le prix payé dans l'exemple 2 est supérieur à celui payé dans l'exemple 1. Cela est dû au paiement différé mis en place dans l'exemple 2; le vendeur ne perçoit pas la totalité du prix du bien au jour de la vente et joue donc le rôle de la banque vis-à-vis de l'acquéreur. Le vendeur applique, à l'image d'un prêt bancaire classique, un certain taux d'intérêt sur la somme ici prêtée (187 500€). Dans notre exemple, la somme totale des intérêts est de 34 785€ sur les 20,3 années d'emprunt théorique.