Acheter ou vendre en viager requiert une attention particulière quant aux conséquences fiscales engendrées par ce type d’opération.
En effet, nombreuses sont les règles régissant l’opération. Bien les maîtriser s’avère être clé pour bien acheter/vendre en viager.
Cet article ne peut être exhaustif et chaque situation doit être étudiée avec minutie. Cela étant dit, nous pouvons quand même décrire les éléments clés de la fiscalité d’une opération viager.
Tout d’abord, quels sont les « frais de notaire » payés lors d’un achat en viager?
Les « frais de notaire » (émoluments de notaire et droits d’enregistrement), dans le cadre d’une acquisition immobilière classique, représentent généralement 7,5% de la valeur vénale du bien vendu (les émoluments de notaire sont de l’ordre de 1% et les droits d’enregistrement sont de l’ordre de 6,5% de la valeur vénale du bien).
Dans le cadre d’une acquisition immobilière en viager, il convient de distinguer les émoluments de notaire et les droits d’enregistrement. En effet, les émoluments de notaire s’appliquent sur la base de la valeur vénale du bien (aucun changement avec une vente immobilière classique); en revanche, les droits d’enregistrement sont payés sur la valeur de la nue-propriété viagère (celle-ci est calculée grâce au barème Viager Daubry).
Prenons un exemple:
Dans le cadre d’une acquisition immobilière classique d’un bien d’une valeur de 200.000€, les « frais de notaire » à payer seront de l’ordre de 15.000€ (7,5% de 200.000€).
Dans le cadre d’une acquisition immobilière en viager d’un bien d’une valeur de 200.000€ et d’une valeur de nue-propriété viagère de 88.600€ (i.e. dans le cas d’une vente où la vendeuse est une femme de 70 ans), les « frais de notaire » à payer seront de l’ordre de:
Émoluments: 2.000€ (environ 1% de la valeur vénale du bien)
Droits d’enregistrement: 5.750€ (environ 6,5% de la valeur de la nue-propriété viagère)
Total: 7.750€
Les frais de notaire sont donc quasiment divisés par deux dans le cadre d’une acquisition immobilière en viager.
Par ailleurs, il est à noter que l’acquéreur ne supporte, en règle générale, aucun frais de garantie (hypothèque, privilège prêteur de deniers ou crédit logement) car ne peut financer l’acquisition du bien immobilier en viager via un prêt bancaire. En effet, le vendeur est considéré comme prêteur premier rang (i.e. le vendeur joue le rôle de la banque), empêchant une banque de prendre une garantie de même rang sur le bien (si une banque prêtait pour l’acquisition d’un bien immobilier en viager, celle-ci ne pourrait qu’être prêteur second rang, ce qui est donc moins sécurisant pour une banque).
Ensuite, faut-il déclarer certains revenus fonciers?
L’acquéreur d’un bien immobilier en viager ne perçoit pas de revenus fonciers tant que celui-ci est occupé par le vendeur, et n’a donc pas de revenus fonciers à déclarer chaque année. Pour simplifier, nous pourrions estimer que le prix payé par l’acquéreur, soit la valeur de la nue-propriété viagère, correspond à la valeur vénale du bien immobilier diminuée des « loyers théoriques » que l’acquéreur ne perçoit pas pendant la durée d’occupation du bien.
Le vendeur, quant à lui, est exonéré d’impôts sur le bouquet perçu lors de la vente de son bien en viager (si le bien est considéré fiscalement comme sa résidence principale). En revanche, celui-ci doit déclarer en partie la rente viagère qu’il reçoit (cf article 158-6 du CGI). Si le vendeur est âgé de plus de 60 ans, il doit déclarer 40% de la rente qu’il reçoit; s’il est âgé de plus de 70 ans, celui-ci doit déclarer 30% de la rente reçue.
Dès lors, en fonction de votre situation personnelle, il est important de calculer l’impact fiscal de la perception de cette rente. Dans certains cas, il est préférable de maximiser le montant du bouquet.
Prenons un exemple:
Madame Dupont a 72 ans et souhaite vendre son bien immobilier en viager. Elle perçoit une pension de retraite mensuelle de 1.000€, soit 12.000€ par an.
Madame Dupont ne paye pas d’impôts sur le revenu.
Elle vend son bien en viager et souhaite une rente mensuelle de 2.000€, soit 24.000€ par an.
L’année suivante, celle-ci devra déclarer des revenus de 19.200€ (12.000 + 30% de 24.000€) et sera redevable de l’impôt sur le revenu sur une partie de cette somme (tranche à 14%).
Madame Dupont, en augmentant le bouquet et en diminuant la rente demandée, n’aurait pas été redevable de l’impôt sur le revenu.
Enfin, quel sera l’impôt sur la plus-value à payer lors de la revente du bien?
Lors de la revente du bien immobilier acquis en viager, il convient de calculer le différentiel entre le prix de vente du bien et le prix payé lors de l’acquisition en viager (bouquet, frais d’acquisition, dépenses de travaux et rentes). Ce différentiel constitue la base d’imposition pour le calcul de l’impôt sur la plus-value à verser.
Le taux de l’imposition, au 1er janvier 2020, est de 36,2% (impôt sur le revenu de 19% et charges sociales de 17,2%).
Ce taux d’imposition ne cesse de baisser plus la détention du bien est longue et devient nul après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les charges sociales.
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